Modelo build to suit avança com e-commerce e logística, enquanto seguro fiança locatícia cresce 195% e garante segurança em contratos de longo prazo
O avanço das locações no modelo build to suit (BTS) tem mudado a dinâmica do mercado imobiliário corporativo no Brasil. Empresas de logística, varejo e saúde passaram a adotar imóveis construídos sob medida como estratégia de expansão. Com contratos que podem chegar a 20 anos e envolver milhões de reais, a exigência por garantias mais robustas aumentou.
Nesse cenário, o seguro fiança locatícia passou a ocupar papel central nas operações. O produto, tradicionalmente associado a locações residenciais, ganhou espaço em contratos corporativos e hoje é considerado essencial em projetos BTS e em contratos de aluguel comercial.
O modelo funciona com um investidor ou fundo imobiliário que constrói um imóvel específico para atender a demanda de uma empresa. Em troca, o inquilino assume um contrato de longo prazo. O risco está justamente nesse prazo. Se houver quebra antecipada, o prejuízo pode ser alto.
É aí que entra o seguro fiança para locação BTS, que garante o pagamento de aluguéis, multas contratuais e protege o investimento feito na construção do imóvel. Na prática, o seguro fiança se tornou uma das principais ferramentas de segurança jurídica e financeira para contratos imobiliários de grande porte.
Os números mostram esse movimento. Dados da CNseg apontam que o mercado de seguro fiança cresceu 195% entre 2020 e 2024. Já em 2025, a modalidade movimentou quase R$ 800 milhões em prêmios, segundo a Susep, com tendência de alta para os próximos anos.
O crescimento acompanha o próprio mercado imobiliário. No primeiro trimestre de 2026, grandes empresas ampliaram operações em galpões logísticos, reduzindo a vacância e pressionando o valor dos aluguéis. Com juros elevados, o BTS virou alternativa para expansão sem necessidade de investimento direto em construção.
Na prática, o risco do investidor é claro. Um projeto de R$ 15 milhões, por exemplo, pode ficar sem retorno caso o inquilino devolva o imóvel antes do fim do contrato. Como esses espaços são personalizados, a recolocação no mercado não é imediata.
Com o seguro fiança locatícia, esse risco é mitigado. O seguro cobre multas rescisórias, garante o fluxo de recebimento dos aluguéis e protege o capital investido até que um novo contrato seja firmado.
Para a corretora de seguros Rosi Dellatorre, que atua com seguro fiança em Rio Preto, o movimento já é claro no mercado. “O seguro fiança passou a ser uma exigência em contratos maiores. Em operações BTS, ele garante previsibilidade financeira e reduz o risco de perda do investimento, principalmente em projetos de alto valor”, afirma.
Segundo ela, a tendência é de avanço da modalidade. “Quando falamos de contratos longos e imóveis sob medida, o risco é maior. O seguro fiança entra para dar estabilidade e viabilizar a operação desde o início.”
Para empresas que buscam expansão e investidores que atuam no mercado imobiliário corporativo, o seguro fiança deixou de ser uma alternativa e passou a ser parte da estrutura da operação.
